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在长租公寓领域,方隅公寓的发展一直是行业范本。作为高端长租公寓品牌,方隅公寓不仅提供高品质的居住空间,打造备受年轻人喜爱的宠物友好公寓,而且还形成了独特的资管模式。去年,苏州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓、泉州世界城方隅公寓三大项目实现退出,完成一个完整的投资循环,开启长租公寓资管新时代。那么方隅公寓是如何在住房租赁市场完成品牌进阶的呢?今天我们来对话方隅控股CEO陈坚,来看看这个品牌的发展之路。
截至目前,方隅公寓重点布局一线及准一线城市,已成功进驻北京、上海、杭州、苏州等超20座城市,在管项目42个,管理房源超32000间。另据观点指数统计,方隅管理资产规模超过180亿元,80%在一线城市(含杭州)。在与观点新媒体交谈时,方隅控股CEO陈坚提到,他不觉得现在长租又火了一把,而是一直在往好的方向,往活跃的方向走。作为运动达人,陈坚热衷滑雪、潜水、骑行、马拉松等挑战耐力的体育项目,参加过毅行者百公里越野慈善赛,年轻时候更曾代表香港参加马术比赛,对于漫长曲折的长租公寓赛道,他认为“初心不变,在如今的市场环境下,坚持就是胜利”。
方隅公寓品牌如何诞生?听CEO陈坚细数历史
选择长租赛道前,陈坚已从事二十余年投融资工作,先后任职于瑞士银行、汇丰银行、摩根大通和麦格理,曾任麦格理资本高级董事总经理、大中华区主席及大中华区房地产部门主管。在中骏集团2010年上市前,陈坚作为投资银行家已结识中骏集团董事长黄朝阳,到2017年,两位老朋友在交谈中聊到了长租公寓。
“他(黄朝阳)说希望做长租公寓,如果做长租公寓就肯定要做重资产,重资产肯定就不只中骏做,需要配合基金管理,跟第三方机构投资人一起投资。当时没什么人会做重资产,大部分是包租。”面对突然抛出的橄榄枝,陈坚经过几个月研究和考量,最终在2018年四月入职中骏,接手长租业务。
2018年方兴未艾的长租业态,在陈坚眼里和2011、2012年的物流仓库行业高度接近。“当时的物流是什么情况呢?首先基本面很好,没太多国内的运营商做,但需求很大,因为电商的发展很快,还有A级仓库稀缺,当年市场A级仓库只占所有仓库的2%,但是很多人都需要A级的仓库,基本面很需要。”“第二,这是一个全球趋势,不单只是中国,全球都需要。”“第三,整个行业2011、2012年时只有外资例如普洛斯,澳大利亚的Goodman等,本土的都不活跃,行业非常分散。”“第四,投资人有兴趣。大概是2013、2014年,当时我在麦格理,有国际资本咨询亚太的物流产品或房地产基金。”
从投行角度罗列了物流成功因素后,陈坚指出了方隅起步时长租行业的状况:“2018年我看长租公寓,第一是基本面很好,在一线城市,人口基数大、流动人口多、楼价贵、政府支持,基本面有了。最重要的是,机构持有出租房子比例少,其它国家可能达到百分之三四十,我们是小的个位数。”
此外,长租公寓当时市场集散程度、全球发展趋势、国际资本意向等要素也符合陈坚的投资经验:“一直都是看好这个终点,只不过从2018年开始到现在,需要有一个过程。”简单的轻重之分并不足以概括方隅商业模式,据观点新媒体统计,方隅管理的项目大部分都是机构持有的重资产项目。具体来看,方隅负责过的包租项目中没有千套以上体量,而重资产项目中上海会展方隅国际公寓和苏州天荟方隅公寓体量均超过千套。陈坚总结,方隅要做的三件事情,第一是开发和运营管理,第二是投资,第三是基金和资产管理。
“董事长跟我说,我们可以探讨轻资产,可以探讨包租,但重资产跟基金管理、资产管理这条路,初心没变过。在西方国家很成熟的模式,没有理由在中国做不成。去年到今年这段时间,挑战多了一点,地缘政治、新冠疫情等问题也导致一部分外资暂停或放慢,但是总体会看到投长租这个行业的人没变少,可能还在继续变多。”
除了对外资保持观察,陈坚也注意到国内不同资本对重资产长租公寓的态度转变。“其实就是政府鼓励保障性用房,很多都是国企参与。国企项目慢慢落成,不同资本也开始有兴趣参与。我觉得是好事情,就像一个大的Party,大家一起发展,这个行业就会好起来。”
得益于方隅公寓CEO过往经历,品牌自带资管基因
基于陈坚多年的投行经历,方隅从发展之初就带有资管基因,与各路资本联系紧密。譬如陈坚加入方隅后第一个合作伙伴基汇资本,以及第二期开发基金里的Proprium,背后都有深厚的人脉。“我也是在做投行的时候认识他们,以前探讨过很多合作,一直没做成。十几年以后,我来到方隅就跟他们达成合作,而且是用甲方的身份跟他们合作。”陈坚说道。但传统意义上的甲方乙方,似乎也不足以定义方隅的角色。早于2020年,方隅就宣布正式签署协议,成立长租公寓投资平台,用于收购、投资和运营国内长租公寓项目。据了解,该基金总规模为4.7亿美元,投资者包括中东主权基金、Proprium Capital Partners及中骏集团。
今年3月份,由方隅与中东主权基金、Proprium Capital Partners共同投资的北京天峰方隅公寓项目开业,可提供租赁住房502套。2021年底,方隅与KKR成立专项基金,同时双方就北京一规模3000余户的租赁公寓收购事项达成合作。可以看到,这些合作过程方隅的角色既不是纯粹管理者,也不是单一业主方,而是跟投并承担运营,最终跟投资人共同进退。“其实资产管理的意思很简单,是全周期的。拿完这个地,要确保开发按时完成、质量要好、不能超支。做完以后招租,确保运营节奏,希望可以按照模型预测表现,如果有差异的话,要采取什么样的措施来增加收益。”
另一个角度,还要帮投资人寻找好的退出机遇,退出以后才是一个完整的投资循环。在陈坚的表述中不难发现,他对甲乙双方的核心诉求都相当清晰。据了解,2022年,方隅旗下苏州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓通过出售资产方式实现退出。对于资产退出的收益率,陈坚表示,投资人肯定希望价格越高越好,但这要根据市场的变化,“从国外经验可以看到,不同资产类别的收益率在不同经济循环当中会变来变去,问题是你什么时候走?”“什么时候退出取决于背后的投资人,他们的投资年限是什么样的?如果不幸运,投资年限到期着急要走,碰到市场不好的情况,在市场循环低点,那就麻烦了。”过去的投资经验,让陈坚对市场周期保持敏感。他以写字楼为例:“以前投资写字楼的那些人,他们做预测的时候,可能预测百分之三点几的收益率退出,因为以前所有写字楼的价格一直上涨,但不一定永远都是这样。”
“再举个例子,现在在日本买长租公寓,很难买到有超过4%的收益率,可能是百分之三点几,但有个好处,贷款利率低,收益率减去贷款利率还有一个很大的净收益。还有就是贷款额度很大,放的股本就很少。”陈坚补充道。归根结底,这仍是回报预期与风险承受的权衡。陈坚指出,在过去承接资产退出的各方资本中,机遇型基金以及增值型基金的投资人,回报要求较高,收益型基金投资人总的回报要求相对较低,有更多的渠道选择总是一件好事。如今,在多项利好政策支持下,已有四单保租房REITs成功上市,在陈坚看来,REITs市场某种程度上也可以当做一个退出渠道,“因为REITs投资人通常对价格或者是收益率要求没那么高。”
他还指出,不能只看REITs这一个退出的渠道,“其他渠道也可以考虑,现在很多都是本地的、收益型投资的人,主要来自保险公司,或者部分金融机构,比如建信等。”“到最后也是算一盘账,发一个REITs看起来挺好,最终所需要的净收益率是多少?要把所有的费用都算进去,到最后有可能它的价格比单独卖一个资产给保险公司还要差。REITs时间长,监管或合规要求也比较苛刻。”陈坚强调,REITs作为其中一个退出渠道,肯定要考虑,但不能当作唯一渠道。放眼未来,陈坚觉得方隅独立上市可能是两三年以后的事,为此每年都需要再进一步——“本来就选好这个方向,不那么容易退,也不会轻易改变方向。”
在日新月异的住房租赁市场中,品牌想要获得长远的发展,需要学会深耕用户需求,抓住重要机遇。方隅公寓自成立以来,就定位高端租赁领域,打造舒适化、智能化的居住空间和活力社区,以宠物友好公寓为特色,满足当代租房人群的需求;且在资管方面结合实际不断创新,率先跑通“投融建管退”资管全周期,为长租公寓领域树立范本。可以说,方隅公寓发展多年,走出了一条创新且成功的路,相信未来,它定能再获佳绩。
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