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在2020年12月底,中国人民银行、中国银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度的通知》,对银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定了上限。从信贷供给端对房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比进行上限管控,既约束房企开发贷,也约束购房按揭。这意味着今后将更加强调房地产金融审慎管理制度,房地产去杠杆进一步向长效机制建设过渡。
与此同时，天禾机构注重多元化发展,在深耕地产运营业务的同时,在公司执行董事于雨帆的带领下,积极开展投资版块,在房地产投资领域,以精准的投前研判,对项目价值、利润和风险进行深入准确的预判,通过实效的投后管理,主导项目的投后管理。
于雨帆毕业于清华五道口金融专业，是清华五道口金融科技七期优秀学员，也是天津财经大学特约讲师。从2018年开始任天禾机构执行董事兼CFO，2019年全面指导天禾机构整体投融资工作。凭借其投融资业务经验，组织团队搭建起集团投资业务各类数字化模型，以投前研判，对项目价值、利润和风险进行深入准确的分析，主导项目投后管理。2021年，天禾机构销售额突破210亿，公司坚定投资战略，持续深耕一二线城市加速全国化战略布局，确保公司可持续发展。
天禾机构在产业金融增值服务领域,连接投资人增值需求和合作伙伴融资需要,在企业锐意创新的发展中,用诚信的态度和专业的能力,不断遴选项目,做好风险管控。过往参与过的主要投资业务类型有:
1、地产项目投资模式
传统地产投资大体上可分为一级市场投资和二级市场投资两部分,通常一级市场投资企业的项目来源于国家和政府,政府直接让土地出让给企业。二级市场投资企业的主要交易对象为寻求项目转让的企业,彼时的项目或土地已在既有项目公司名下,已完成土地出让等手续。
1)一级市场投资:包括地产项目的直接招拍挂、勾地、一二级联动拿地以及城市更新等;
2)二级市场投资:包括土地使用权转让、项目股权收购、增资扩股、联营合作开发以及代管代建品牌输出等。
2、不良资产投资模式
拓展不良资产的内涵和外延,不断拓展不良资产投资的方式方法,深入企业资产负债表各个方面、横跨企业资本结构各个层面的资产多元化配置,创造和提升企业价值。
3、其他信贷投资模式
天禾机构利用资源整合,可以为客户提供高级贷款、次级债务、过桥融资等业务,向需要流动性或资产负债表需要重组的企业提供救援融资。
于雨帆的经营理念是：地产行业处于关键变革期，黄金白银时代已过，青铜时代来临，近几年是房地产行业破釜沉舟、背水一战的几年，也是一个新时代的开始。在人口老龄化少子化背景下，房地产从增量式增长阶段转入存量阶段，叠加“三道红线”的限制，行业不能过多地使用金融资源，这更加考验地产商的运营能力。房企首先要在思想上回归稳健，一要重视规模、利润和负债的平衡，二要坚持长期主义，以时间换空间，保障项目利润的同时让住宅回归居住属性。大浪淘沙，在这样的时代里，优质的房地产企业更能够找到另一种生存之道，在“房住不炒、租购并举”的大背景下，协助国家解决居民住房问题。
天禾机构有力保障投资收益的实现,助力投资人和开发商实现房地产投资收益的双赢。天禾投资坚守多赢原则,为开发商解决资金需求,达成阶段性销售指标,为金融机构提供项目产业端增信服务,实现债权的安全退出,盘活资产。
促进金融和房地产良性循环，就是要促进房地产市场平稳健康发展，以防控金融风险。为此，一是要为加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度提供金融支持，提高住房金融供给体系质量。二是要控制个人住房贷款和房地产开发贷款的杠杆率，防止金融风险过度集聚于房地产市场。
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